Par Markkus Rovito
24 novembre 2025
- Arno Matis Architecture + Urbanism est à la pointe de l'innovation en matière d'automatisation des permis de construire par l'IA grâce au système Multi-AR, qui accélère les approbations de projets multirésidentiels.
- S’appuyant sur les données BIM et une analyse basée sur l’IA, Multi-AR transforme les examens de permis lents et basés sur le format PDF en contrôles de conformité en temps réel, ce qui peut réduire considérablement les délais.
- Des approbations plus rapides pourraient également réduire les coûts de développement et améliorer l'accessibilité au logement, répondant ainsi au besoin urgent du Canada en nouveaux logements.
Les visiteurs et les résidents de Vancouver, au Canada, et du district régional du Grand Vancouver ont probablement admiré certaines des formes distinctives de Arno Matis Architecture + Urbanisme Les projets d'AMA+U. Depuis près de 30 ans, les bâtiments de moyenne et grande envergure d'AMA+U captivent le regard des passants par leurs formes élégantes et modernes, inspirées par l'environnement. Parmi les réalisations les plus remarquables d'AMA+U figurent les courbes du vent, le cours de l'eau ou encore les motifs des forêts du Nord-Ouest Pacifique.
Arno Matis, le directeur de cette firme de taille moyenne, a personnellement participé à la conception de tous les projets achevés ou en développement d'AMA+U, qui sont nombreux, peut-être même trop. La firme a encore de nombreux projets en développement car le processus d'approbation municipale rend difficile de répondre aux besoins croissants en logements du Canada.
À la mi-2025, la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) rapporté Le pays aura besoin de 430 000 à 480 000 nouveaux logements (en propriété et en location) par an jusqu’en 2035 pour combler son déficit de logements. Cela représente le double du rythme de construction actuel. Une telle accélération de la production nécessitera une amélioration du processus actuel d’obtention des permis de construire, qui, selon Matis, peut souvent prendre plusieurs années, entraînant des coûts de possession exorbitants.
« Les municipalités n'ont tout simplement pas su suivre le rythme de la demande pour accueillir cette croissance », explique Matis.
C’est pourquoi AMA+U a mené un projet collaboratif visant à généraliser l’automatisation des permis de construire par l’IA grâce au nouveau système d’examen multi-automatisé (Multi-AR) Logiciel permettant d'automatiser les vérifications de conformité réglementaire et des règlements pour les projets multirésidentiels.
Arno Matis, directeur et fondateur d'Arno Matis Architecture + Urbanism. Avec l'aimable autorisation d'AMA+U.
Une crise du temps et des coûts
La conjonction de plusieurs facteurs contraint les provinces et les municipalités canadiennes à rattraper leur retard en matière de développement et a engendré une crise du logement abordable. Entre autres, un afflux massif d'investissements immobiliers étrangers à partir des années 1990 a fait flamber les prix.
Matis décrit ensuite comment une série de projets d'infrastructures de transport en commun, notamment Ligne Canada autour des Jeux olympiques d'hiver de 2010 à Vancouver et Projet de métro Broadway (L'ouverture étant prévue en 2027) a contraint les municipalités à se démener pour gérer la planification ultérieure.
« Les règlements de zonage n'ont pas pu suivre le rythme et sont devenus obsolètes », explique-t-il. Cela a entraîné des négociations interminables avec les autorités sur les détails de l'aménagement, des délais plus longs et un blocage complet du processus d'approbation des permis.
De plus, la flambée des taux d'intérêt pendant la pandémie de COVID-19 a encore aggravé la crise du logement, frappant particulièrement durement des villes comme Toronto et Vancouver. Par ailleurs, l'immigration a connu une forte hausse après la pandémie sans que des mesures aient été prévues pour la construction de logements supplémentaires et les services connexes.
La situation actuelle aggrave le problème du logement inabordable, aggravé par une procédure d'obtention de permis interminable qui impose des coûts élevés aux promoteurs. Selon Matis, dans le cadre de cette procédure en trois étapes, de nombreux projets peuvent nécessiter un à deux ans pour le changement de zonage, une année supplémentaire pour les permis d'aménagement et environ six mois pour les permis de construire.
Dans le pire des cas, « il n'est pas rare de voir des projets bloqués en phase d'approbation pendant cinq ans », explique-t-il. « On observe désormais une situation absurde où il faut parfois plus de temps pour faire approuver un projet que pour le construire réellement. »
Aperture, situé à Vancouver (Colombie-Britannique), est un projet résidentiel à plusieurs niveaux dont les ouvertures de façade sont programmées pour s'ouvrir et se fermer en fonction de l'ensoleillement de chaque façade. Photo : AMA+U.
Le fléau du développement : les coûts de portage
Les retards prolongés dans le développement immobilier au Canada entraînent des coûts exorbitants qui peuvent se chiffrer en millions pour certains projets. Selon Matis, ces coûts prohibitifs paralysent le secteur, car il est impossible de les répercuter simplement dans le contexte économique actuel.
« Ces chiffres sont tout simplement hallucinants », dit-il. « Ce n'est pas une utilisation productive du capital. Nous immobilisons des capitaux uniquement à cause des goulets d'étranglement qui se sont formés dans le système, et non parce que le système est voué à être ainsi. »
Heureusement pour toutes les parties concernées, Matis affirme que les politiciens et les décideurs, ainsi que les médias, comprennent que ces délais augmentent considérablement les coûts de développement.
Parallèlement, la plupart des grandes entreprises d'architecture, d'ingénierie, de construction et d'exploitation (AECO) ont abandonné les plans analogiques et les PDF statiques au profit de fichiers BIM 3D dynamiques intégrant de nombreuses métadonnées. L'intelligence artificielle et le traitement dans le cloud permettent d'automatiser l'analyse des données BIM rapidement et à moindre coût.
Cela représente une formidable opportunité de rationaliser le processus d'approbation des permis grâce à l'innovation technologique.
Multi-AR s'appuie sur les données BIM pour faire évoluer le processus d'autorisation
Le cabinet Arno Matis Architecture + Urbanism (AMA+U) a piloté l'initiative qui a abouti au développement de la technologie Multi-AR. Cet outil accélère l'approbation des projets de logements collectifs en automatisant l'analyse des données BIM à des fins de conformité aux normes et réglementations d'urbanisme.
AMA+U a été le fer de lance de Multi-AR grâce à des discussions avec RESSOURCES, le pôle d'innovation mondial du Canada pour les technologies numériques, puis en s'associant à Archistar pour tirer parti de son intelligence artificielle eCheck Technologie d'examen automatisé des permis. Pour compléter cette collaboration, SolidCAD assure l'interopérabilité des données de Multi-AR avec différents formats et outils standard du secteur, tels que les plateformes Autodesk Revit et Autodesk Construction Cloud.
En modernisant l'automatisation de la conformité réglementaire grâce à la modélisation des données du bâtiment (BIM) au lieu de fichiers PDF statiques, architectes et urbanistes bénéficient d'une visibilité en temps réel sur la conformité grâce à la mise à jour dynamique des informations. Par exemple, si un concepteur modifie les dimensions d'un module de mur, le système Multi-AR met automatiquement à jour les résultats de conformité aux exigences de zonage, d'énergie et de réglementation.
Matis compare ce passage des plans PDF statiques aux données BIM pour l'examen des permis à celui du dessin à la main à la conception assistée par l'IA. Avec une collaboration étroite des principaux acteurs du secteur, la réalité augmentée multiple pourrait réduire des mois, voire des années, de délai d'approbation à quelques minutes.
D'une part, Matis explique que les municipalités peuvent harmoniser leurs règlements et codes du bâtiment afin de les rendre plus facilement lisibles par les logiciels automatisés. Elles pourraient y parvenir en augmentant le nombre de critères quantitatifs dans leurs règles d'autorisation, par opposition aux critères qualitatifs qui nécessitent une intervention humaine. « On pourrait facilement réduire de 60 % le temps consacré à l'examen des dossiers en privilégiant les critères qualitatifs », affirme-t-il.
L’alignement de la conformité réglementaire avec la vérification automatisée des données BIM permettrait également d’harmoniser le processus d’autorisation avec le reste du secteur AECO, explique Matis, qui utilise déjà la technologie du jumeau numérique BIM pour rationaliser la conception, la fabrication et la gestion post-occupation des bâtiments et des composants de bâtiments.
« Grâce aux données BIM, nous avons réellement la possibilité de faire enfin entrer toute notre industrie dans le XXIe siècle », déclare-t-il.
Immeuble résidentiel Wind-Shaped Tower à White Rock, en Colombie-Britannique (à gauche) et immeuble mixte commercial/résidentiel 2211 Cambie à Vancouver, en Colombie-Britannique (à droite). Avec l'aimable autorisation d'AMA+U.
L'accessibilité financière est-elle trop demander ?
Matis affirme qu'une industrie AECO entièrement numérisée, avec les données BIM comme plateforme centralisée pour la conception, la fabrication, l'approbation réglementaire et les informations relatives à la gestion du cycle de vie, apporterait des gains « massifs » en termes de productivité et d'efficacité.
C'est une excellente nouvelle pour les perspectives de croissance durable et d'une offre de logements rapide. Il ne peut que spéculer sur la question de savoir si les baisses importantes des coûts de détention, grâce à des approbations plus rapides, se répercuteraient sur l'accessibilité au logement pour les acheteurs, mais le potentiel en ce sens est bien réel.
« Si nous réduisions de moitié les délais d'approbation et baissions les taxes et les frais, nous pourrions diminuer le coût du logement de 20 à 30 % », explique Matis. « Cet argent devrait être répercuté sur les acheteurs. Il ne se traduit pas concrètement dans leur logement, ni dans une salle de bain, ni dans une cuisine. Il sert uniquement à des fins administratives, et cela n'est pas une fatalité. »
Matis ajoute qu'avec l'économie à un tournant et la maturité des technologies BIM et d'analyse de données intégrées à Multi-AR, le moment est venu de repenser la manière dont les approbations sont gérées, et il est enthousiaste quant à l'avenir de l'automatisation des permis de construire par l'IA.
Oak & 67th est un projet immobilier commercial et résidentiel de marché situé à Vancouver. Il comprend quatre bâtiments inspirés des maisons de thé, chacun orné de cloisons de style shoji. Crédit photo : AMA+U.
L'avenir des permis de construire
Pour le Canada, comme pour les pays et les municipalités du monde entier, l'avenir radieux qu'ils espèrent voir se concrétiser devra arriver plus tôt que prévu. Selon les estimations de la SCHL, le Canada doit construire 4.8 millions de nouveaux logements d'ici 2035, pour rétablir l'accessibilité financière.
Face à une échéance aussi serrée, les procédures d'examen des permis s'étalant sur plusieurs années sont vouées à disparaître. Si les choses évoluent comme le prévoit Matis, et que cela sera bénéfique pour tous, ce sera le cas.
« Personne ne prétend qu'il faille trois ans pour obtenir un permis », dit-il. « Parfois, on se demande comment on en est arrivé là. Il est temps d'instaurer une nouvelle méthode de travail et d'opérer un changement radical. »
Le potentiel d'un système d'approbation automatisé basé sur la modélisation des données du bâtiment (BIM), tel que Multi-AR, pour accélérer la construction conforme à grande échelle, pourrait engendrer un soulagement économique et une réforme systémique. Dans le meilleur des cas, l'automatisation des permis de construire par l'IA pourrait contribuer à l'essor de la chaîne mondiale du logement, de manière abordable, productive et durable.